Subrogación y novación de hipoteca: diferencias, costes y cuándo compensa

Última actualización: 6 de octubre de 2026

Si tu hipoteca actual ya no te convence (por el tipo, por el plazo o por las condiciones), no tienes que cancelarla y empezar de cero. Existen dos vías para cambiarla: la novación, que modifica el préstamo con tu mismo banco, y la subrogación, que traslada la hipoteca a otra entidad. Aquí explicamos en qué se diferencian, qué costes tienen y cómo saber si compensa.

Qué es la novación

La novación es un cambio en las condiciones de tu préstamo hipotecario pactado con tu propio banco. Según el Banco de España, se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, y requiere que el banco la acepte. Entre los elementos que se pueden modificar están el capital, el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización o las garantías.

Las novaciones más habituales son:

Pasar de tipo variable a tipo fijo (o a mixto).
Rebajar el diferencial.
Ampliar o reducir el plazo para ajustar la cuota.

Ventaja: el trámite es más sencillo y no hay que buscar otra entidad. Inconveniente: el banco decide, y como no hay competencia directa, quizá no mejore mucho las condiciones salvo que le muestres una oferta alternativa.

Qué es la subrogación

La subrogación (regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios) permite que otra entidad financiera pase a ser tu acreedor, sustituyendo a la actual sin que esta tenga que dar su consentimiento. El resto de la hipoteca se mantiene, pero con las nuevas condiciones. Según la propia ley y el Banco de España, el proceso funciona así:

Oferta vinculante. El nuevo banco te entrega una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y un documento informativo sobre los costes de la subrogación.
Certificado de deuda. El banco actual debe facilitar el certificado del importe pendiente en un plazo máximo de siete días naturales desde que se lo solicitan.
Derecho de igualación. Tu banco actual dispone de quince días naturales para presentarte, ante notario, una oferta igual o mejor y evitar así la subrogación. Si lo hace, te quedas con él, pero con mejores condiciones.
Escritura pública. Si no iguala la oferta, se formaliza la subrogación ante notario y se inscribe en el Registro.

Este mecanismo significa que muchas veces solo con pedir ofertas a otros bancos puedes conseguir una mejora con tu banco actual sin tener que cambiarte.

Principales diferencias

Aspecto	Novación	Subrogación
Con quién	Tu banco actual	Otra entidad que sustituye a la actual
Consentimiento del banco actual	Necesario	No necesario (puede igualar la oferta)
Trámite	Más sencillo	Más largo (oferta, certificado, notaría)
Poder de negociación	Menor, salvo que presentes alternativas	Mayor, por la competencia entre bancos
Escritura y registro	Sí	Sí

Costes: qué hay que mirar

Antes de dar el paso, hay que sumar todos los costes y compararlos con el ahorro previsto. Los principales son:

Compensación por amortización anticipada o por el cambio. Para contratos firmados desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 (artículo 23) fija topes. Según el Banco de España: en tipo variable, el 0,25 % durante los tres primeros años o el 0,15 % durante los cinco primeros; en tipo fijo, el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % a partir de entonces. Para el cambio de variable a fijo mediante novación o subrogación, el máximo es del 0,05 % durante los tres primeros años y no se puede cobrar nada después. Son máximos: tu contrato puede tener una cifra menor. Los contratos anteriores a esa fecha se rigen por lo pactado y por su normativa.
Notaría y registro. La normativa prevé aranceles reducidos para las subrogaciones y novaciones. La Ley 5/2019 establece reducciones específicas cuando se cambia de tipo variable a fijo. Pregunta al nuevo banco quién asume cada gasto y revisa el documento informativo de costes.
Tasación. En un préstamo nuevo, la ley atribuye al prestatario los gastos de tasación; si el banco la exige en tu caso, comprueba quién la paga. Si necesitas orientación, consulta nuestra guía sobre tasación de vivienda.
Comisión de novación o de apertura que pueda figurar en la oferta o el contrato.
Vinculaciones. Seguros, nómina o tarjetas que pida el nuevo banco para mantener la bonificación pueden encarecer la operación aunque el tipo sea menor.

Ejemplo: ¿cuándo compensa?

Supón que te quedan 120.000 euros por pagar durante 20 años y tienes un tipo del 4,5 %. Un nuevo banco te ofrece el 3,2 % al mismo plazo. Con amortización francesa:

Cuota actual: unos 759 euros al mes.
Cuota nueva: unos 678 euros al mes.
Ahorro: unos 82 euros al mes, casi 980 euros al año.

Supón ahora que el cambio te costase 1.500 euros en total (compensación, gastos y comisiones; cifra inventada solo para el ejemplo). Ese importe se recuperaría en unos 18 meses. Si piensas vender o cancelar antes de ese tiempo, no compensaría. Si, además, la nueva oferta exige contratar seguros por 300 euros al año, el ahorro neto bajaría a unos 680 euros anuales y el plazo para recuperar el gasto se alargaría hasta unos 26 meses.

Si el banco actual, en cambio, solo te ofreciera una novación del 4,5 % al 3,9 %, la cuota sería de unos 721 euros: ahorrarías unos 38 euros al mes, y el cálculo del punto de equilibrio sería distinto, con unos costes que probablemente serían menores. Los números son ilustrativos y no son una oferta real.

Cómo decidir si compensa

Calcula el ahorro mensual comparando tu cuota actual con la nueva.
Suma todos los costes de la operación, incluida la compensación de tu contrato actual.
Divide costes entre ahorro mensual para saber en cuántos meses recuperas lo gastado.
Compara la TAE, no solo el tipo (te explicamos cómo).
Mira cuánto tiempo prevés mantener la hipoteca. Si vas a venderla pronto, el cambio rara vez compensa.
Revisa el plazo. Alargarlo baja la cuota, pero aumenta los intereses totales.

Cuándo suele ser razonable plantearlo

Tienes una variable y quieres una cuota estable: valora pasarte a fija o mixta. Consulta también la revisión de la hipoteca variable.
Los tipos de mercado son claramente inferiores al que pagas.
La compensación por amortizar en tu contrato es baja o está a punto de desaparecer.
Necesitas ajustar el plazo por un cambio en tu situación.

Antes de firmar

Pide siempre la oferta vinculante por escrito, lee con detalle la documentación precontractual (en una novación, la ficha europea de información normalizada y la ficha de advertencias estandarizadas deben entregarse con al menos diez días naturales de antelación) y compara dos o tres ofertas. Si tras revisar todo tienes dudas legales, consulta con un profesional o con el servicio de reclamaciones del Banco de España.

Fuentes

Los ejemplos numéricos son ilustrativos (amortización francesa) y los costes indicados son hipotéticos. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.