Última actualización: 6 de octubre de 2026
Al comparar hipotecas, casi todas las ofertas destacan un número llamativo: el tipo de interés. Pero ese número, el TIN, cuenta solo una parte de la historia. Para comparar de verdad necesitas mirar también la TAE y, sobre todo, entender qué incluye y qué deja fuera. En esta guía te explicamos la diferencia con un ejemplo numérico.
Qué es el TIN
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que te cobra el banco por prestarte el dinero, sin tener en cuenta comisiones ni otros gastos. Es el dato que determina el cálculo de los intereses de cada cuota. Según el Banco de España, el TIN es el precio básico del dinero y no lleva implícita una referencia temporal: por eso conviene saber a qué periodo se refiere, normalmente un año con pagos mensuales.
En una hipoteca fija, el TIN es el tipo que pagarás durante toda la vida del préstamo. En una variable, suele expresarse como «euríbor + diferencial» y cambia con las revisiones (puedes ver cómo en hipoteca variable).
Qué es la TAE
La TAE (tasa anual equivalente) incluye el TIN y, además, los gastos y comisiones asociados a la financiación, y siempre se expresa en términos anuales. El Banco de España la describe como un buen indicador del coste real de la financiación y recuerda que permite comparar productos: a menor TAE, menor coste. Además, una oferta puede presumir de un TIN bajo y tener una TAE bastante mayor si lleva comisiones u otros cargos.
En una hipoteca, la TAE sirve para comparar ofertas de forma homogénea porque recoge:
- El interés (el TIN) y su periodicidad de pago.
- Las comisiones y gastos que forman parte del coste del préstamo para la persona prestataria, como una comisión de apertura, y los productos vinculados cuyo coste se incluye en el cálculo.
Qué conceptos entran exactamente en la TAE lo define la normativa; por eso la ficha europea de información normalizada (FEIN), que el banco debe entregarte con al menos diez días naturales de antelación antes de firmar, es el documento donde debes leerla (Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario).
Ejemplo: un TIN más bajo no siempre es mejor
Imagina que necesitas una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y recibes dos ofertas a tipo fijo:
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| TIN | 2,60 % | 2,90 % |
| Comisión de apertura | 750 € (0,5 %) | 0 € |
| Seguro vinculado obligatorio | 50 €/mes | Ninguno |
| Cuota de la hipoteca (sin seguro) | 680,50 € | 703,54 € |
| Cuota + seguro | 730,50 € | 703,54 € |
| TAE aproximada | 3,34 % | 2,94 % |
A simple vista, la oferta A parece mejor: su TIN es 0,30 puntos más bajo y su cuota es 23 euros inferior. Pero al sumar la comisión y el seguro obligatorio, la TAE sube al 3,34 % y la oferta B resulta más barata. En total, durante los 25 años, la oferta A supondría unos 219.900 euros (cuotas, seguro y comisión), frente a unos 211.000 euros de la B: unos 8.800 euros de diferencia.
Son cifras ilustrativas calculadas con amortización francesa y con una TAE simplificada que solo incluye los conceptos del ejemplo; no son una oferta real. La TAE oficial de una oferta puede incluir otros conceptos según la normativa, y el seguro puede tener otro coste o poder sustituirse por otro equivalente.
Por qué la TAE es mayor que el TIN incluso sin comisiones
Aunque no haya gastos, la TAE puede ser algo más alta que el TIN. La razón es el efecto de pagar los intereses mensualmente: un TIN del 2,9 % con cuotas mensuales equivale a una tasa anual efectiva de en torno al 2,94 %. Es lo que ocurre en la oferta B del ejemplo, donde la pequeña diferencia se debe solo a la periodicidad mensual.
Límites de la TAE: lo que no te cuenta
- En hipotecas variables es una estimación. Se calcula con el índice vigente en ese momento; si el euríbor cambia, el coste real también. El euríbor a 12 meses estaba en torno al 3,31 % a finales de septiembre de 2026, pero ese valor irá variando. Si quieres analizar este efecto, mira cómo afecta el euríbor a la cuota.
- Puede depender de bonificaciones. Algunas ofertas anuncian una TAE con descuentos que solo se mantienen mientras cumplas ciertas condiciones. Si dejas de contratar el seguro o la nómina, el coste puede subir.
- No dice nada del plazo en que mantendrás el préstamo. Si lo cancelas antes, el peso de los gastos iniciales cambia.
- No recoge todos los gastos de comprar casa. Impuestos, tasación u otros costes asociados a la compra se tratan aparte; consulta los gastos de comprar una vivienda y el ITP por comunidades.
Cómo comparar hipotecas de verdad: checklist
- Compara la misma modalidad. No tiene sentido enfrentar la TAE de una fija con la de una variable o una mixta sin tener en cuenta el riesgo distinto de cada una.
- Pide la FEIN de cada oferta y compara capital, plazo y TAE a igualdad de condiciones.
- Revisa las vinculaciones. Pregunta qué productos se exigen, cuánto cuestan al año y qué pasa con el tipo si los cancelas.
- Calcula el coste total multiplicando cuota por número de pagos y sumando comisiones y seguros. Es una comprobación sencilla que complementa la TAE.
- Mira las comisiones de amortización anticipada. La Ley 5/2019 fija límites máximos que, según el Banco de España, son del 0,25 % (tres años) o el 0,15 % (cinco años) en variable y del 2 % (diez años) y 1,5 % después en fija, para contratos posteriores al 16 de junio de 2019.
- Simula escenarios. En variables, calcula tu cuota si el índice sube dos puntos.
- Compara el esfuerzo mensual y el total. Una cuota menor con plazo más largo puede suponer más intereses totales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor mirar, la TAE o el TIN?
Para comparar ofertas completas, la TAE es más útil porque incluye gastos y comisiones. El TIN sirve para entender cuánto interés generará el préstamo y cómo se calcula la cuota.
¿Puede la TAE ser igual al TIN?
Prácticamente no: aunque no haya comisiones, el pago mensual de intereses hace que la TAE sea algo mayor. Si la oferta incluye gastos, la diferencia aumenta.
¿Es suficiente comparar solo la TAE?
No siempre. Conviene mirar también el plazo, la modalidad de tipo, las vinculaciones y las condiciones de amortización.
¿Dónde veo la TAE de mi oferta?
En la FEIN, que debe entregarse antes de la firma. Si algo no te cuadra, puedes pedir aclaraciones por escrito al banco o consultar el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Conclusión
El TIN te dice cuánto interés pagas; la TAE te ayuda a comparar el coste real. Pero ninguna de las dos sustituye a hacer cuentas con tu caso: cuánto durará la hipoteca, qué vinculaciones aceptarás y qué riesgo de tipos puedes asumir. Con la FEIN de cada banco y un pequeño cálculo del coste total, podrás elegir con criterio. Si estás en ese proceso, te puede ayudar nuestra guía de pasos para comprar tu primera vivienda.
Fuentes
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España): ¡Cuidado con el coste de la financiación!
- BOE: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España): ¿Hipoteca a interés variable? Esto te interesa
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España): Reembolso anticipado
Los ejemplos numéricos son ilustrativos (amortización francesa, TAE simplificada). Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.