Cuánto te pueden prestar para una hipoteca: ratio de endeudamiento y ejemplos

Última actualización: 6 de octubre de 2026

Antes de visitar pisos conviene saber cuánto dinero podría prestarte un banco. La respuesta no es una cifra fija: depende de tus ingresos, de tus deudas actuales, del plazo, del tipo de interés y del ahorro que aportes. Existe, sin embargo, una forma sencilla de calcular una estimación razonable, basada en el llamado ratio de endeudamiento. En esta guía te explicamos cómo funciona, con ejemplos numéricos que puedes adaptar a tu caso. Todas las cifras son ilustrativas y los criterios de cada banco pueden diferir.

El ratio de endeudamiento: la regla del 35 %

El ratio de endeudamiento mide qué parte de tus ingresos netos mensuales se destina a pagar deudas. Se calcula así:

Ratio = (cuota de la hipoteca + cuotas de otras deudas) / ingresos netos mensuales

La referencia más extendida entre los bancos es que este ratio no supere aproximadamente el 35 %. El Banco de España lo menciona como umbral prudencial en su análisis sobre acceso a la vivienda: una carga de deuda no superior al 35 % de la renta neta del hogar. No es una ley que obligue a todas las entidades; es una pauta habitual, y algunos bancos aceptan algo más con perfiles muy sólidos o se quedan en cifras inferiores con perfiles más arriesgados.

Qué ingresos y qué deudas cuentan

Ingresos computables

Nóminas netas (se suelen dividir las pagas extra entre 12 si están prorrateadas o ya forman parte del cómputo anual).
Para autónomos, el rendimiento neto declarado en el IRPF; lo detallamos en hipoteca para autónomos.
Pensiones, y en algunos casos rentas de alquiler demostrables.
Los ingresos de todos los titulares, si la hipoteca es conjunta.

Deudas que reducen tu capacidad

Préstamos personales, de coche o de estudios.
Tarjetas de crédito con pago aplazado (a veces el banco computa un porcentaje del límite).
Otras hipotecas, pensiones alimenticias y avales prestados.

La segunda regla: hasta el 80 % de la tasación

Además del ratio de cuota, el banco limita el importe del préstamo respecto al valor de la vivienda. Lo habitual es financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación, lo que significa que has de aportar el 20 % restante y los gastos de la compra. El Banco de España señala que una gran parte de las operaciones se concentra justo en ese 80 %. Con aval del ICO, ciertos compradores pueden acceder a porcentajes superiores: lo explicamos en requisitos del aval ICO.

Por eso hay dos límites en la práctica: el de tus ingresos (cuánta cuota puedes pagar) y el de tu ahorro (cuánta entrada y gastos puedes aportar). Manda el que sea más restrictivo. La tasación de la vivienda también puede reducir el préstamo si resulta inferior al precio pactado.

Cómo calcularlo paso a paso

Ingresos netos mensuales: suma los de todos los titulares.
Cuota máxima total: multiplica por 0,35.
Resta las cuotas de otras deudas para obtener la cuota máxima de hipoteca.
Convierte la cuota en préstamo según el plazo y el tipo de interés (fórmula de cuota constante o «sistema francés»).
Calcula el precio máximo: divide el préstamo entre 0,8 si financias el 80 %.
Comprueba tu ahorro: debes cubrir el 20 % y los gastos, en torno al 10 % del precio (varía por comunidad).

Como regla rápida: con un tipo fijo del 3 % y un plazo de 30 años, cada 100.000 € de préstamo supone una cuota de unos 422 € al mes.

Ejemplos numéricos ilustrativos

Caso	Ingresos netos	Otras cuotas	Cuota máxima (35 %)	Préstamo aproximado (3 %, 30 años)
A	1.800 €	0 €	630 €	149.400 €
B	2.500 €	0 €	875 €	207.500 €
C	2.500 €	200 €	675 €	160.100 €
D	3.600 € (pareja)	0 €	1.260 €	298.900 €

Fíjate en el caso C frente al B: una deuda de solo 200 € al mes reduce el préstamo posible en unos 47.000 €, porque cada euro de cuota ajena le resta unos 237 € de capacidad hipotecaria. Antes de pedir la hipoteca, cancelar pequeños préstamos suele ser una de las mejores formas de aumentar lo que te prestan.

Efecto del plazo y del tipo

Con los ingresos del caso B (cuota máxima de 875 €), el préstamo cambia notablemente según las condiciones:

30 años al 3 %: unos 207.500 €.
25 años al 3 %: unos 184.500 €.
30 años al 3,5 %: unos 194.900 €.

Una subida de medio punto en el tipo resta cerca de 12.700 € de capacidad; acortar cinco años el plazo, unos 23.000 €. Pero el plazo largo implica pagar más intereses totales. Recuerda que en una hipoteca variable la cuota puede cambiar con el Euríbor, que a 24 de septiembre de 2026 estaba en torno al 3,31 % a 12 meses; más sobre ello en cómo afecta el Euríbor a la cuota de la hipoteca variable.

Del préstamo al precio de la vivienda

Con el caso B (préstamo de 207.500 €), financiando el 80 %, el precio máximo de compra sería de unos 259.400 €. El ahorro necesario ascendería a unos 77.800 €: 51.900 € de entrada (20 %) más unos 25.900 € de gastos estimados (10 %). Si no dispones de esa cantidad, el límite real lo pone tu ahorro, no tu sueldo. Revisa cuánto ahorro necesitas y los gastos de comprar vivienda.

Prueba de estrés: ¿y si suben los tipos?

Un banco puede aprobarte el máximo, pero eso no significa que sea cómodo. Haz una prueba: si en el caso B el tipo fuera del 4 % en lugar del 3 % con el mismo préstamo de 207.500 €, la cuota pasaría de 875 € a unos 991 €, el 39,6 % de los ingresos de 2.500 €. Es un buen motivo para valorar una hipoteca fija, o para no endeudarte hasta el límite si eliges una variable. Muchas personas prefieren quedarse en un 25-30 % de ingresos para tener margen.

Cómo aumentar lo que te pueden prestar

Cancelar deudas antes de solicitar la hipoteca.
Añadir un cotitular con ingresos estables.
Aportar más entrada, lo que reduce el importe a financiar.
Alargar el plazo, teniendo en cuenta el coste total en intereses.
Mejorar la estabilidad laboral: consulta hipoteca con contrato temporal si es tu situación.
Comparar bancos: las políticas de riesgo no coinciden. Fíjate en la TAE y no solo en el TIN (TAE frente a TIN).

Si eres joven, mira también la guía de hipoteca para jóvenes, y si resides fuera de España, la de hipoteca para no residentes, donde los porcentajes suelen ser menores.

Qué debe darte el banco antes de firmar

Según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el resto de documentación precontractual con al menos 10 días de antelación a la firma. Úsala para comparar cuota, TAE, gastos y vinculaciones entre entidades antes de decidir. También puedes consultar las guías del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

Conclusión

Una estimación realista de lo que te prestan sale de dos cuentas: la cuota máxima a partir del 35 % de tus ingresos netos menos tus otras deudas, y el 80 % de la tasación frente a tu ahorro disponible. Con esas dos cifras puedes saber en minutos tu rango de precios, sin esperar a que un banco te lo diga. Después, haz la prueba de estrés y decide si te sientes cómodo con la cuota resultante, no solo si el banco la aprueba.

Fuentes

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.