¿Alquilar o comprar? Cómo decidir con números

Última actualización: 6 de octubre de 2026

«Pagar alquiler es tirar el dinero» y «una hipoteca te ata de por vida» son dos frases habituales que no sirven para decidir. La pregunta útil es otra: ¿cuánto te cuesta cada opción en tu situación concreta y cuánto riesgo estás dispuesto a asumir? En esta guía te proponemos un método sencillo para compararlas con números, con un ejemplo a diez años. Es un ejercicio ilustrativo con supuestos que debes sustituir por los tuyos: no predice el futuro ni dice qué te conviene.

Por qué la comparación no es tan simple

Cuando alquilas, pagas por usar la vivienda y ese dinero no se recupera. Cuando compras, una parte de la cuota amortiza capital, que pasa a formar parte de tu patrimonio, y otra parte son intereses, que sí se pierden. Pero la compra tiene además costes que no siempre se ven: impuestos y gastos iniciales, mantenimiento, seguros, IBI y comunidad, y el hecho de inmovilizar un ahorro que podría estar en otra parte. Comparar solo la cuota con el alquiler es el error más extendido.

Los cuatro costes de comprar

Intereses de la hipoteca: la parte de la cuota que no reduce deuda.
Gastos de la compra: impuestos (ITP, o IVA y AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y tasación. Los vemos en gastos de comprar una vivienda y en ITP por comunidades. No se recuperan al vender.
Mantenimiento y tributos de propietario: IBI, comunidad, seguro y reparaciones. Una referencia habitual es reservar en torno al 1 % del valor de la vivienda al año, aunque varía mucho.
Coste de oportunidad: lo que habrías podido obtener con el dinero de la entrada y los gastos si lo hubieras invertido o ahorrado en lugar de usarlo en la compra.

A cambio, comprar te da la posible revalorización o pérdida de valor de la vivienda y el capital que vas amortizando.

Ejemplo a diez años

Supuestos

Vivienda de 220.000 €. Alquiler equivalente: 900 € al mes, con subida del 3 % anual.
Entrada del 20 % (44.000 €) y gastos de compra del 10 % (22.000 €): 66.000 € de ahorro inicial.
Hipoteca de 176.000 € a 30 años con tipo fijo del 3 %: cuota de unos 742 € al mes.
Mantenimiento, IBI y comunidad: 1 % anual del valor (2.200 € al año).
El ahorro inicial, si no compras, rendiría un 2,5 % anual neto.
Horizonte: 10 años, y después vendes (o dejas de alquilar).

Resultados aproximados

Concepto a 10 años	Comprar	Alquilar
Intereses pagados	46.800 €	–
Gastos de la compra (no recuperables)	22.000 €	–
Mantenimiento, IBI y comunidad	22.000 €	–
Coste de oportunidad de los 66.000 €	18.500 €	–
Alquileres pagados	–	123.800 €
Coste total (sin tener en cuenta el valor de la vivienda)	109.300 €	123.800 €

Además, al cabo de diez años habrías pagado unos 89.000 € en cuotas, de los que unos 42.200 € son capital amortizado: te quedan unos 133.800 € de deuda pendiente. Ese capital no es un coste, sino patrimonio, y está incluido al contar solo los intereses.

Ahora añade el valor de la vivienda:

Si el precio no cambia (220.000 €): el coste de comprar sigue siendo 109.300 €, unos 14.500 € menos que alquilar.
Si sube un 2 % anual (hasta unos 268.200 €): la revalorización compensa unos 48.200 € y el coste neto de comprar baja a unos 61.100 €.
Si cae un 10 % (22.000 €): el coste de comprar sube a unos 131.300 €, por encima del alquiler.

En este escenario concreto, comprar sale algo más barato mientras la vivienda no baje más de un 6,6 % en diez años. No es una conclusión general, solo el resultado de estos números.

Si el alquiler es más barato

Repite el cálculo con un alquiler de 700 € al mes: el gasto en alquileres a diez años baja a unos 96.300 €, por debajo de los 109.300 € de comprar con precio estable. En ese caso alquilar sería más barato salvo que la vivienda se revalorice más de unos 13.000 € (un 6 % en total). Cuanto menor sea el alquiler respecto al precio de compra, más favorable resulta alquilar. Un indicador rápido es dividir el alquiler anual entre el precio: aquí, 10.800 / 220.000 ≈ 4,9 %; si es mucho menor, el alquiler suele salir comparativamente barato.

Lo que el cálculo no recoge

Costes de venta (agencia, plusvalía municipal, cancelación de la hipoteca): pueden restar varios puntos del precio.
Cambios del tipo de interés si la hipoteca es variable. Con el Euríbor a 12 meses en torno al 3,31 % a 24 de septiembre de 2026, la cuota podría cambiar; consulta qué es el Euríbor y cómo afecta a la cuota.
Fiscalidad: con carácter general, la deducción estatal por adquisición de vivienda habitual en el IRPF desapareció para compras posteriores a 2012, pero conviene comprobar las deducciones de tu comunidad en la Agencia Tributaria.
Ayudas: existen ayudas al alquiler para jóvenes (ayudas al alquiler para jóvenes) y ayudas o avales para comprar (ayudas a la compra por comunidades, aval ICO).
Valor no financiero: estabilidad, libertad para reformar, movilidad laboral o necesidad de cambiar de ciudad.

Preguntas para decidir

¿Cuánto tiempo vas a vivir ahí? Con menos de cinco años, los gastos iniciales suelen pesar demasiado. Cuanto más largo el horizonte, mejor se diluyen.
¿Puedes pagar la cuota con comodidad? Calcula con el ratio del 35 % en cuánto te pueden prestar. Si estás cerca del límite, el riesgo crece.
¿Te queda colchón de ahorro tras la entrada? Comprar vaciando todos tus ahorros te deja sin margen ante imprevistos. Revisa el ahorro necesario.
¿Tu empleo es estable? Si dudas, mira las guías de contrato temporal o autónomos.
¿Qué harías con la diferencia? Alquilar solo compensa si realmente ahorras e inviertes la diferencia con disciplina; si no, comprar funciona como ahorro forzoso.
¿Qué tipo de hipoteca elegirías? Compara fija, variable y mixta y fíjate en la TAE.

Cómo hacer tu propio cálculo

Anota el precio de la vivienda y el alquiler de una similar en la misma zona.
Calcula entrada, gastos y cuota de la hipoteca con un tipo realista.
Estima mantenimiento e impuestos del propietario (por ejemplo, el 1 % del valor).
Decide un horizonte y una rentabilidad prudente para tu ahorro.
Prueba tres escenarios de precio: baja, estable y sube.
Compara el coste total de cada opción, y no solo la cuota mensual.

Si decides comprar, la guía de pasos para comprar tu primera vivienda te ayudará con el proceso, y el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 resume el marco de ayudas.

Conclusión

No hay una respuesta universal. Comprar tiende a salir mejor cuanto más tiempo te quedes, más barata sea la financiación y menor sea el precio respecto al alquiler; alquilar gana cuando necesitas flexibilidad, tienes poco ahorro tras la entrada o el alquiler es bajo en relación con el precio. Haz las cuentas con tus datos, prueba escenarios pesimistas y decide con margen de seguridad.

Fuentes

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.