Cuánto ahorro necesitas para comprar una vivienda en España

Última actualización: 6 de octubre de 2026

Antes de visitar pisos conviene saber cuánto dinero propio necesitas realmente. La respuesta no es solo «la entrada»: además hay impuestos, gastos y un margen de seguridad. Esta guía te da un método sencillo para calcularlo, con ejemplos numéricos y las reglas que suelen aplicar los bancos.

La regla general: entrada del 20% más gastos

El Banco de España explica en su guía hipotecaria que, normalmente, en la adquisición de vivienda habitual las entidades no conceden una financiación superior al 80% del valor de tasación. No es un límite legal absoluto: depende de la política de cada banco, de tu perfil y de tu capacidad de pago. Pero como referencia de partida significa que debes aportar al menos el 20% restante con ahorro propio.

A eso se suman los gastos de la compra, que la hipoteca normalmente no cubre. Diversas guías del sector sitúan esos gastos aproximadamente entre el 8% y el 13% del precio, según comunidad autónoma y tipo de vivienda. Por tanto, una referencia razonable es reunir en torno al 28%–33% del precio, aunque tu cifra puede ser menor o mayor. Es una orientación, no una promesa de que te concederán la hipoteca.

Los componentes del ahorro necesario

1. La parte que el banco no financia

Si el banco financia hasta el 80% de la tasación, el resto del precio sale de tu bolsillo. Ojo a un detalle: si la tasación sale por debajo del precio de compra, la diferencia también la pones tú. Un ejemplo ilustrativo: compras a 250.000 euros y la tasación es de 240.000. Con el 80% de la tasación, el banco prestaría como máximo 192.000 euros, y tú aportas 58.000 euros (y no 50.000). Más detalles en tasación de vivienda.

2. Los impuestos

En vivienda de segunda mano pagas ITP, cuyo tipo depende de la comunidad. En vivienda nueva, IVA (10% para vivienda) y AJD. Consulta ITP por comunidades para ver los rangos.

3. Notaría, registro, gestoría y tasación

Desde la Ley 5/2019 (hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019), el banco paga el AJD de la hipoteca, el arancel notarial de la escritura de préstamo, el registro y la gestoría de la hipoteca. El cliente paga la tasación y las copias que pida. Los gastos de la compraventa en sí los asume normalmente el comprador. Lo detallamos en gastos de comprar una vivienda. Como orden de magnitud, notaría, registro, gestoría y tasación pueden sumar entre 1.500 y 3.000 euros en una vivienda de precio medio, aunque varía mucho.

4. El colchón de seguridad

Aquí está el error más habitual: gastar hasta el último euro en la entrada. Te interesa conservar un fondo de emergencia (muchos planificadores hablan de entre tres y seis meses de gastos, aunque es una recomendación general y no una norma) y reservar dinero para mudanza, reformas, seguro y mobiliario.

Ejemplos numéricos (ilustrativos)

Suponemos vivienda de segunda mano, ITP del 7%, 1.500 euros entre notaría, registro, gestoría y tasación, y financiación del 80% del precio (tasación igual al precio):

Precio	Entrada (20%)	ITP (7%)	Otros gastos	Ahorro total	% del precio
150.000 €	30.000 €	10.500 €	1.500 €	42.000 €	28,0%
200.000 €	40.000 €	14.000 €	1.500 €	55.500 €	27,8%
250.000 €	50.000 €	17.500 €	1.500 €	69.000 €	27,6%
300.000 €	60.000 €	21.000 €	1.500 €	82.500 €	27,5%

Con un ITP del 9% en lugar del 7%, la vivienda de 250.000 euros añadiría 5.000 euros de ahorro necesario (22.500 € frente a 17.500 €). Con un tipo reducido, bajaría. La cifra real dependerá de tu comunidad y del banco, así que usa esta tabla como método, no como resultado.

Y la cuota mensual, ¿cabe en tu presupuesto?

El ahorro es solo una parte: también debes poder pagar la hipoteca durante años. A título ilustrativo, un préstamo de 200.000 euros a 25 años con un 3% de interés fijo supondría una cuota aproximada de 948 euros al mes. Con otro plazo o interés la cifra cambia. Muchas guías toman como referencia que la cuota de la deuda total no supere el 30%–35% de los ingresos netos, pero no es una norma legal y cada banco aplica sus propios criterios. Para ver cómo evalúa el banco tu capacidad, lee cuánto me prestan en el banco.

Cómo pasar de «no llego» a «llego»

Baja el precio objetivo: cada 10.000 euros menos reducen tu ahorro necesario en unos 2.700 euros según el ejemplo anterior.
Busca tipos reducidos de ITP si cumples requisitos de edad, familia o vivienda protegida.
Estudia ayudas y avales públicos, que pueden reducir la entrada en determinados perfiles. Mira el aval ICO para vivienda y las ayudas de las comunidades autónomas.
Compara bancos: no todos exigen el mismo porcentaje de ahorro ni valoran igual tu perfil.
Evita deudas de consumo antes de pedir hipoteca, porque reducen tu capacidad de endeudamiento.

Lista rápida para calcular tu ahorro

Fija un precio máximo realista.
Calcula el 20% de entrada (o más si la tasación puede salir baja).
Suma el impuesto aplicable en tu comunidad.
Añade 1.500–3.000 euros de gastos de formalización como estimación prudente.
Reserva un fondo de emergencia y dinero para el traslado y las reformas.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden financiar el 100%?

Es excepcional y depende de la entidad y del perfil; la referencia general del Banco de España es el 80% del valor de tasación. Existen programas públicos concretos con otras condiciones.

¿Los gastos se pueden meter en la hipoteca?

Algunas entidades pueden financiar parte de ellos con un préstamo adicional o aumentando el importe, pero encarece la operación y no es lo habitual. Pregunta siempre por la condición exacta en la FEIN.

Si estás en la fase de planificación completa, sigue la guía pasos para comprar tu primera vivienda.

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.