Cómo comprar tu primera vivienda: pasos de principio a fin

Última actualización: 6 de octubre de 2026

Comprar la primera vivienda es un proceso largo con muchos pasos, y es fácil perderse. Esta guía los ordena de principio a fin, desde calcular tu presupuesto hasta registrar la casa a tu nombre, e indica qué comprobar en cada etapa. Los plazos reales varían, pero el orden sí suele ser este.

Resumen de los pasos

Calcula tu presupuesto y tu ahorro.
Consulta tu capacidad de financiación.
Busca vivienda y compara.
Verifica la situación legal del inmueble.
Negocia y firma la reserva o las arras.
Tramita la hipoteca (tasación, oferta, notario).
Firma la escritura ante notario.
Paga impuestos e inscribe la compra.
Haz los cambios de suministros y domiciliaciones.

1. Calcula tu presupuesto

Antes de ver pisos, define el precio máximo con números, no con sensaciones. Necesitas entrada, impuestos y gastos, además de poder asumir la cuota mensual. Como referencia general, el Banco de España indica que las entidades normalmente no financian más del 80% del valor de tasación en vivienda habitual, y los gastos añaden aproximadamente un 8%–13% según las guías del sector. Hazlo en detalle con cuánto ahorro necesitas y gastos de comprar una vivienda.

Ejemplo ilustrativo: para una vivienda de 200.000 euros, con entrada del 20% (40.000 €) e ITP del 7% (14.000 €), más unos 1.500 euros de otros gastos, necesitarías unos 55.500 euros de ahorro, es decir, alrededor del 28% del precio.

2. Consulta tu capacidad de financiación

Pregunta a varios bancos o a un intermediario cuánto estarías en condiciones de obtener. No es lo mismo una simulación que una oferta vinculante. Revisa el tipo de interés, la TAE y las condiciones de vinculación (seguros, nómina). Te ayudan TAE frente a TIN, cuánto me prestan y la comparativa entre hipoteca fija, variable y mixta. Si eres joven, consulta también la guía de hipoteca para jóvenes y las ayudas del Plan Estatal de Vivienda.

3. Busca vivienda

Define zona, tamaño y prioridades, y compara precios de viviendas similares. Visita en distintos momentos del día. Pregunta por el estado de la instalación eléctrica, humedades, ascensor, derramas aprobadas y gastos de comunidad. Recuerda que el vendedor debe disponer del certificado de eficiencia energética del inmueble, un dato que puede influir también en ciertos programas de ayudas (consulta clase energética y aval ICO).

4. Verifica la situación legal

Este paso protege tu dinero. Antes de comprometerte:

Pide una nota simple del Registro de la Propiedad: informa de quién figura como titular, la descripción de la finca y las cargas, como hipotecas o embargos.
Pide al vendedor el certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas pendientes y los últimos recibos del IBI.
Comprueba que la superficie y los datos catastrales coinciden con la realidad.
Si hay una hipoteca previa, aclara cómo se cancelará con el precio de venta.

5. Reserva y contrato de arras

Cuando llegas a un acuerdo, suele firmarse una reserva y luego un contrato de arras con una cantidad entregada a cuenta. En las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si el comprador desiste pierde lo entregado, y si desiste el vendedor debe devolverlo duplicado. No hay una cuantía legal fija: lo pactado puede rondar, por ejemplo, hasta un 10% del precio, según indica la OCU. Lee bien el contrato, define la fecha límite de la escritura y, si necesitas hipoteca, valora incluir una cláusula que contemple qué ocurre si no te la conceden.

6. Tramita la hipoteca

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario establece un procedimiento con garantías:

El banco encarga la tasación a una sociedad homologada, que paga el cliente.
Recibes la FEIN (ficha de información normalizada) con las condiciones, con al menos diez días naturales de antelación a la firma.
Debes pasar por el notario antes de firmar, que levanta un acta de que se te han explicado las cláusulas y entiendes el contrato.

Desde esa ley, en hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, el banco asume el impuesto de AJD de la hipoteca, la gestoría, el registro y el arancel notarial de la escritura del préstamo; tú pagas la tasación. Más en tasación de vivienda. Si la hipoteca es la parte difícil, consulta hipoteca para autónomos o con contrato temporal.

7. Firma de la escritura

El notario formaliza la compraventa y, en su caso, la hipoteca. Comprueba antes que la escritura coincide con lo pactado: precio, cargas, fecha de entrega, reparto de gastos. Se paga el precio restante normalmente con cheque bancario o transferencia, y se entregan las llaves. Conviene pedir al notario el borrador con antelación.

8. Impuestos e inscripción

Tras firmar, hay que liquidar el impuesto: ITP en vivienda de segunda mano (con el tipo de tu comunidad, ver ITP por comunidades) o IVA y AJD en vivienda nueva. Después se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad, trámite que muchas veces gestiona la gestoría. Guarda copia de la escritura y del justificante del pago.

9. Después de la compra

Cambia a tu nombre los suministros (luz, agua, gas, internet).
Comunica el cambio de titular a la comunidad de propietarios.
Revisa el IBI y el seguro del hogar.
Si has contratado hipoteca variable, aprende a seguir su evolución con revisión de hipoteca variable.

Calendario orientativo

No hay plazos oficiales para todo el proceso. A modo de orientación, el tiempo entre que la oferta es aceptada y se firma ante notario suele ser de varias semanas; las arras, la tasación y los diez días de la FEIN lo condicionan. Planifica con margen para no firmar con prisas.

Errores típicos de quien compra la primera vez

Fijarse solo en la cuota y no en el ahorro necesario o los gastos.
Firmar arras sin comprobar la nota simple.
No leer la FEIN con calma o saltarse la visita al notario.
Olvidar los gastos de después: mudanza, reforma y mobiliario.
Pensar que la tasación será igual al precio de compra.

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.