Gastos de comprar una vivienda: impuestos, notaría, registro y gestoría

Última actualización: 6 de octubre de 2026

Cuando alguien calcula cuánto le va a costar una casa, casi siempre piensa en el precio de venta. Pero comprar una vivienda en España implica además impuestos y gastos de formalización que se pagan aparte. Esta guía explica cuáles son, quién paga cada uno y cómo estimarlos antes de firmar.

Los dos grandes bloques de gastos

Conviene separar los gastos en dos grupos: los impuestos de la compraventa (que dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano) y los gastos de la operación (notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación). Los primeros son con diferencia los más pesados.

Impuestos al comprar vivienda

Vivienda de segunda mano: ITP

Si compras a un particular una vivienda ya usada, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto estatal cuya gestión corresponde a cada comunidad autónoma, que fija su propio tipo. El texto refundido estatal contempla un tipo general del 6% para inmuebles, pero las comunidades pueden cambiarlo, y por eso hoy el porcentaje varía de forma notable según el territorio, con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y otros colectivos. Lo detallamos en nuestra guía sobre el ITP por comunidades autónomas.

La base sobre la que se calcula es, en términos generales, el valor del inmueble, y la Administración puede comprobar que el precio declarado no sea inferior al valor de referencia o al de mercado. Por eso conviene no dar por hecho que el precio escriturado es siempre la base final.

Vivienda nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva a un promotor, no pagas ITP sino IVA. Para vivienda el tipo es del 10% (la Administración indica un 4% en determinados casos de vivienda protegida). A ello se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura, cuyo tipo fija cada comunidad y que suele situarse en torno al 0,5%–1,5% en muchos territorios. Verifica el tipo exacto en la hacienda autonómica.

La hipoteca y el AJD: quién lo paga

Aquí hay una duda muy frecuente. Con la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 el prestamista (el banco) asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción en el registro, la gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca. Lo que sigue pagando el cliente es la tasación, y las copias de la escritura que solicite. Así lo recoge el artículo 14 de la ley y lo resume el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario.

Ojo: eso se aplica a los gastos de la hipoteca. Los gastos de la compraventa (el impuesto de compra, la escritura de compraventa y su inscripción) los paga normalmente el comprador.

Gastos de formalización

Notaría

Los honorarios notariales se rigen por un arancel aprobado por Real Decreto en 1989 (RD 1426/1989), igual para todos los notarios, que pueden aplicar descuentos de hasta el 10%. Dependen del valor de la operación y del número de folios. El Consejo General del Notariado advierte además de que la factura incluye provisiones de fondos para impuestos y otros pagos a terceros, no solo honorarios. Pide siempre la factura detallada.

Registro de la Propiedad

Inscribir la compra en el Registro también sigue un arancel oficial (RD 1427/1989). Es el trámite que protege tu titularidad frente a terceros, y es recomendable hacerlo siempre.

Gestoría

Presentar el impuesto y tramitar la inscripción lo puedes hacer tú mismo o encargarlo a una gestoría. Si la contratas para la compraventa, es un gasto libre; las cifras habituales que manejan portales del sector rondan los 300–500 euros, pero varían mucho.

Tasación

Si pides hipoteca, el banco exige una tasación hecha por una sociedad homologada. La paga el cliente. Las guías del sector sitúan su coste desde unos 250–300 euros hasta unos 600, según el valor y la ubicación. Si la operación se deniega, la entidad debe entregarte el original del informe. Te lo explicamos en tasación de vivienda.

Otros gastos que no se te deben olvidar

Seguro de daños sobre la vivienda, exigido normalmente si hay hipoteca.
Plusvalía municipal: en una compraventa la paga, por ley, el vendedor, aunque a veces se negocia en el precio.
Comunidad de propietarios e IBI: pide el certificado de estar al corriente de pago de cuotas y revisa los recibos pendientes.
Mudanza, reformas y suministros, que no son gastos de compra pero sí del primer mes.

Ejemplo numérico (ilustrativo)

Supongamos una vivienda de segunda mano de 250.000 euros. Usamos cifras orientativas intermedias: notaría 700 €, registro 450 €, gestoría 400 € y tasación 400 € (suma: 1.950 €). El ITP depende de la comunidad:

Caso	Tipo de ITP	ITP	Total gastos aprox.	% del precio
Tipo del 6%	6%	15.000 €	16.950 €	6,8%
Tipo del 9%	9%	22.500 €	24.450 €	9,8%

La diferencia entre ambos casos, 7.500 euros, procede casi toda del impuesto. Son ejemplos para ilustrar el cálculo: tus cifras reales dependerán de tu comunidad, del valor de la vivienda y de los profesionales que contrates.

Para una vivienda nueva del mismo precio, con IVA del 10% (25.000 €) y un AJD del 1,5% a modo de ejemplo (3.750 €), solo en impuestos sumarías 28.750 euros, antes de notaría y registro.

Cuánto reservar como regla práctica

Muchas guías del sector coinciden en que, además del precio, hay que prever aproximadamente entre un 8% y un 13% adicional, según la comunidad y el tipo de vivienda. Es una horquilla amplia, no una promesa: calcula con el tipo de ITP de tu comunidad. Para ver cómo encaja con la entrada, consulta cuánto ahorro necesitas para comprar una vivienda.

Cómo reducir la factura (legalmente)

Comprueba si tu comunidad ofrece tipos reducidos por edad, familia numerosa, discapacidad o vivienda protegida.
Compara presupuestos de gestoría o gestiona tú el impuesto.
Pide a la notaría una minuta detallada y consulta con tiempo la documentación; el notario es independiente de banco y vendedor.
Si tienes hipoteca, revisa que el banco no te repercuta gastos que la Ley 5/2019 le atribuye a él.

Errores frecuentes

Pensar que el banco financia los impuestos: normalmente la hipoteca no cubre los gastos, que se pagan con ahorro propio.
Mezclar los gastos de la hipoteca con los de la compraventa.
Usar el tipo de ITP de otra comunidad: se aplica el de donde está el inmueble.

Para ordenar todo el proceso, puedes seguir nuestra guía cómo comprar tu primera vivienda.

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.